房屋买卖之定金
【问题提示】
近年来，房价高涨令普通民众望而生畏，但居者有其屋的传统观念仍然挡不住买房人热情的脚步，为了调控房价，从中央到地方的房地产贷款政策频频出台，签订买卖合同前后政策不一致的情况时有发生，由于国家贷款政策的出台导致买方无法取得最初贷款数额导致合同无法继续履行，买方可否要求解除合同返还定金与首期款？
【要点提示】
银行房贷政策调整是政府为加强房地产交易进行的政策调控，该调控政策何时出台以及具体内容如何，均是当事人签订合同时无法预知。买受人确有证据证明因银行信贷政策调整而无法履行付款义务的，可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定处理，即买受人可以请求解除买卖合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。当然，如果当事人签订的买卖合同中明确约定即使买受人无法获得银行贷款，也应承担继续履行支付房款义务的，不得因房贷政策调整而免除其违约责任。
【案例索引】
一审：深圳市宝安区人民法院（2010）深宝法民三初字第1146号
二审：深圳市中级人民法院（2011）深中法民五终字第1456号
【案情】
原告张某明
被告深圳招某房地产有限公司
原告诉称，2010年4月18日，原告来到被告设在宝安区的招某澜园售楼处，被告员工潘迪向原告热情推荐9栋B单元的6E、6F两套房屋。当时原告如实询问潘迪原告夫妻名下已有三套房还能否做按揭，潘迪承诺可以帮助原告办到按揭，首付30％，利率为基准利率的70％，最坏的结果也是首付50％，利率为基准利率的70％，为了诱惑原告尽快签合同，被告的一名经理还承诺送一个私家车位给原告。在被告的哄骗下，原告与被告签署了《深圳市房地产认购书》，并缴纳了20000元的定金。回家后，原告看新闻时才发现，国务院于2010年4月17日发布了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，深圳市己暂停对第三套房的贷款。原告知道此消息后立即与被告协商退款，但被告拒不退还。依据法律及相关司法解释，合同无法继续履行属于不可归责于当事人双方的事由，被告应当将收受的购房定金及利息返还原告。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、撤销原被告之间签署的《深圳市房地产认购书》(招某澜园9栋B单元6E)；2、被告退回原告的认购定金人民币2万元及利息(按每日万分之2.1计付，从2010年4月18日计至清偿之日，暂计至起诉之日为453.6元人民币)；3、本案诉讼费由被告承担。
深圳市宝安区人民法院经审理查明，2010年4月18日，原、被告签订一份《深圳市房地产认购书》及《认购书补充协议》，约定原告认购被告的招某澜园9#B单元6层6E号房，房款总价为人民币1140733元，买方采取向银行借款方式的付款，原告应于签订该认购书时向被告支付定金人民币20000元，双方自签订该认购书之日起7日内签订正式的买卖合同，若未在约定的时间内签订买卖合同，除非双方书面同意认购书时效延长，否则认购书的效力即行终止，如因买方原因导致买卖合同无法再约定时间内签订，买方已付定金不予退还，如因卖方原因导致买卖合同无法再约定时间内签订，卖方应双倍返还买方已付定金。当日，原告以刷卡的方式向被告支付20000元定金。
2010年5月4日，被告向原告邮寄送达了《逾约通知书》，要求原告于2010年5月8日前与被告签订买卖合同。
另查，国务院于2010年4月17日发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，该通知要求商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
再查，原告与案外人李某冰于1982年登记结婚。位于深圳市福田区的金地网球花园7号楼1座查查号房为原告与李某冰共有房产，双方各占50%份额，该房产于2004年7月2日抵押给中国银行深圳市分行福田支行。2008年12月7日，李晓冰为购买位于深圳市龙岗区的千林山居I区32号楼B座21层2106、2101号房与中国建设银行股份有限公司深圳市分行分别签订了两份《个人住户（商业用房）借款合同》，原告分别贷款人民币41.8万元、42.1万元，期限均为144个月。
【审判】
深圳市宝安区人民法院经审理查明认为，原、被告签订的《深圳市房地产认购书》是当事人双方在平等、自愿、协商一致基础上共同订立，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应正确全面履行。认购书中约定的付款方式为银行借款，但由于国家政策发生变化，原告已不符合申请贷款的条件，原告与被告签订的认购书已实际无法继续履行，故对该认购书本院予以解除。由于认购书无法继续履行是由于政策变化导致的，该变化应属于不可归责于当事人双方的事由，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，认购书解除后被告应将原告支付的定金人民币20000元返还给原告。被告要求没收原告定金没有事实和法律依据，本院不予采纳。被告无正当理由占用原告的款项不返还，应承担该款项的利息，利息按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算，自2010年4月19日计至被告清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告张某明与被告深圳招某房地产有限公司于2010年4月18日签订的《深圳市房地产认购书》；二、被告深圳招某房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告张某明返还定金人民币20000元及其利息（按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算，自2010年4月19日计至被告清偿之日止）；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费人民币156元，由被告负担。
一审判决后被告认为一审认定事实不清，适用法律错误，不服该判决向深圳市中级人民法院提出上诉，深圳市中级人民法院经审理认为，原被告双方认购书中约定的付款方式为银行借款。由于国家政策发生变化，原告已不符合申请贷款的条件，原被告签订的认购书已实际无法履行。由于认购书无法继续履行系政策变化所致，属于不可归责于当事人双方的事由，因此，认购书解除后被告应将原告支付的定金2万元返还给原告，原审处理正确，上诉人的上诉理由不成立，遂驳回上诉，维持原判。
房贷政策的公布并不必然导致商品房买卖合同的解除，只有买受人确有证据证明因银行信贷政策调整而无法履行付款义务的，如果合同明确约定，买受人以担保贷款方式付款、因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还给买受人。
本案中原被告双方签订的《认购书》及《认购书补充协议》已经明确约定原告系采取向银行借款方式的付款，按照当时的国家政策，原告可以通过银行贷款方式取得部分按揭贷款用于支付剩余房款，但国务院于2010年4月17日发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，该通知要求商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况暂停发放购买第三套及以上住房贷款。根据该通知的精神，深圳市系作为部分房价上涨范围之列，应根据通知的精神办理银行按揭贷款，该通知规定了第三套房的认定系以家庭为单位，原告与其配偶已经通过银行贷款的方式购买了两套房，那么原告已经无法通过银行取得按揭贷款支付涉案房屋的购房款，原告无法继续履行《认购书》的约定不能继续签订正式的商品房买卖合同的原因就不能归责于原告方，而本案中被告在签订《认购书》时即使明知政策的规定，但原告是否符合贷款条件被告并不知情，法律也未赋予被告告知提醒的义务，故被告也无过错，那么本案无法继续履行《认购书》的原因系国务院房贷款政策的出台，不可归责于双方当事人的原因，应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定处理，即买受人可以请求解除买卖合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
本案被告还提到一个问题就是《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》系2010年4月17日发布的，而原被告双方签订《认购书》的时间系2010年4月18日，按常理签订《认购书》的时间若在公布政策之后，买方应该知晓国务院的此项政策，那么在买方明知自己无法贷款的情况了签订《认购书》完全违背诚实信用原则，由此产生的后果应自行承担，不应适用上述规定，但本案签订《认购书》的时间仅为政策公布之后第二天，作为一名普通民众在一两天内无法知晓政策的颁布符合情理，故法院对原告称自己对头一天国家政策的公布与内容并不知情后签订《认购书》的说法予以采纳符合规定，并无不妥。
合同中明确约定如果当事人签订的买卖合同中即使买受人无法获得银行贷款，也应承担继续履行支付房款义务的，不得因房贷政策调整而免除其违约责任。这种约定是双方对贷款的事宜已经排除了从银行获得的可能，作为双方当事人意思自治的体现，在银行无法取得贷款承诺时自行补足，双方对合同的约定明确知晓，那么买方便不能以此为抗辩，若不能履约，则应按照合同的约定承担相应的违约责任。
审判实践中比较难把握的是关于买方应承担何种程度的举证责任以证明其确因银行信贷政策调整而无法履行付款义务的问题，房屋的价格变化之快、幅度之大让很多人看到了买卖房屋的商机，有些买方买房并不是为了居住，而是为了到手转卖赚取中间的差价，在签订合同后发现房价下跌利益将受损，欲毁约但担心承担违约责任并采用房价政策调控这一手段达到既解约又不用承担违约责任的结果，在此类案件的审理中，买方应向法庭举证证明自己已经向银行申请过贷款，银行却因政策改变无法审批贷款才能作为解除合同的事由，若原告无法提供则应承担举证不能的责任，或者承办法官可向银行查询不能取得贷款的真正原因，以查明案件真相，依法判决。
